Questions fréquentes sur l’urbanisme
Les 20 questions que le service urbanisme reçoit le plus souvent, et leurs réponses tirées du règlement du PLU.
Les règles ci-dessous sont celles du Plan local d’urbanisme de Vaugrigneuse, approuvé le 05/12/2022. Plusieurs d’entre elles dépendent de la zone dans laquelle se trouve votre terrain : commencez par la vérifier.
Avant de commencer
Dans quelle zone du PLU se trouve mon adresse ?
Le plan de zonage découpe la commune en zones (UH, UG, UI, UL, 1AU, A, N…) qui n'ont pas les mêmes règles. Une même rue peut relever de plusieurs zones : à Vaugrigneuse, 20 rues sur 46 sont dans ce cas, et deux numéros voisins peuvent être soumis à des règles différentes.
Vous pouvez consulter les plans de zonage au format PDF. Attention : cette information est donnée à titre indicatif. Seul un certificat d'urbanisme, demandé en mairie, a une valeur officielle.
Qu'est-ce que le PLU et de quels documents est-il composé ?
Le Plan Local d'Urbanisme est le document qui fixe, à l'échelle de la commune, ce qu'il est possible de construire et où. Il complète les règles nationales (code de l'urbanisme, code de la construction) et s'impose à tous les projets.
Le PLU de Vaugrigneuse a été approuvé le 5 décembre 2022. Il se compose notamment :
- du rapport de présentation, qui explique le diagnostic et les choix retenus ;
- du PADD, le projet d'aménagement et de développement durable, qui fixe les grandes orientations ;
- des OAP, orientations d'aménagement et de programmation, qui encadrent les secteurs à urbaniser ;
- du plan de zonage, qui délimite les zones sur la carte ;
- du règlement, qui donne zone par zone les règles applicables ;
- des annexes : servitudes, assainissement, guides de recommandations.
Mon projet nécessite-t-il une déclaration préalable ou un permis de construire ?
Tout dépend de la surface créée et de la nature des travaux. Les seuils principaux :
- moins de 5 m² d'emprise au sol et de surface de plancher : aucune formalité ;
- de 5 à 20 m² : déclaration préalable ;
- plus de 20 m² : permis de construire ;
- extension d'une maison existante en zone urbaine (UG, UH, UI, UL) : la déclaration préalable suffit jusqu'à 40 m² d'emprise au sol ou de surface de plancher ; au-delà, un permis de construire est nécessaire.
Un permis est également exigé dès lors que l'extension porte la surface de plancher totale au-delà de 150 m². À partir de ce même seuil de 150 m², le recours à un architecte est obligatoire.
Sont aussi soumis à déclaration préalable, quelle que soit la surface : le changement de destination d'un local, la modification de l'aspect extérieur d'une construction (fenêtre, toiture, ravalement, matériaux) et les divisions de terrain.
En cas de doute, le service urbanisme vous renseigne avant le dépôt : c'est toujours plus rapide qu'un dossier refusé.
Où déposer ma demande, qui l'instruit et sous quel délai ?
Les demandes se déposent en ligne et gratuitement sur le guichet numérique de la Communauté de communes du Pays de Limours (CCPL), qui instruit les dossiers pour le compte de la commune. La décision finale est signée par Madame le Maire. Un dépôt papier en mairie reste possible, mais le dépôt en ligne accélère le traitement et donne un accusé de réception immédiat.
À compter du dépôt d'un dossier complet :
- déclaration préalable : 1 mois ;
- permis de construire pour une maison individuelle : 2 mois ;
- permis de construire (autres cas) et permis d'aménager : 3 mois ;
- certificat d'urbanisme d'information : 1 mois ; certificat opérationnel : 2 mois.
Ces délais sont majorés, généralement d'un mois, lorsque le projet se situe dans un périmètre protégé et doit recevoir l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France. Une partie du territoire communal est concernée par le site inscrit de la vallée de la Rémarde.
Si votre dossier est incomplet, le service vous réclame les pièces manquantes dans le premier mois : le délai ne repart qu'à leur réception.
Construire, agrandir, diviser
Quelle hauteur maximale pour ma construction ?
La hauteur se mesure depuis le niveau naturel du sol jusqu'au faîtage ou à l'acrotère. Sur un terrain en pente, le calcul se fait au point médian entre les deux façades opposées dans le sens de la pente.
- Zone UH (quartiers pavillonnaires) : 4 m à l'égout du toit, 7,5 m au faîtage.
- Zones UG1 et UG2 (centre ancien) : 5,5 m à l'égout, 8,5 m au faîtage.
- Zone UG3 : 4 m à l'égout, 7,5 m au faîtage.
- Zones UI et UL : 10 m au faîtage ou à l'acrotère.
- Zone 1AUa1 : 11 m au faîtage, 7 m à l'acrotère pour les toitures planes.
Dans tous les cas, les bâtiments annexes ne peuvent dépasser 3,5 m au faîtage, ou 3 m à l'acrotère s'ils sont couverts d'une toiture terrasse.
Quelle surface puis-je construire sur mon terrain ?
C'est l'emprise au sol qui limite la surface constructible : la projection verticale du bâtiment sur le terrain, débords compris.
- Zone UH : 25 % de l'unité foncière pour les constructions principales. Sur un terrain de 800 m², cela représente 200 m² d'emprise.
- Zones UG1, UG2, UG3 : 35 % de l'unité foncière.
- Zones UI et UL : 40 % pour l'ensemble des bâtiments.
- Zone 1AUa1 : non réglementée, mais le projet doit respecter les orientations d'aménagement.
Les annexes disposent d'une enveloppe propre : 60 m² maximum en zone UH, 50 m² en zone UG, par unité de construction principale.
Le coefficient d'occupation des sols (COS) n'existe plus : il n'est plus réglementé par le PLU.
À quelle distance de la rue dois-je implanter ma construction ?
En zone UH, toute construction nouvelle doit être en retrait d'au moins 5 m par rapport à l'alignement, ou respecter la marge de recul figurant au plan de zonage lorsqu'il y en a une.
En zones UG1 et UG2, la règle est contextuelle : on s'aligne sur les voisins. Si les constructions voisines sont à l'alignement, la nouvelle construction doit s'implanter en continuité sur rue. Si elles sont en retrait, le retrait minimum correspond au plus faible des retraits voisins, la continuité sur rue devant alors être assurée par un mur de clôture ou un élément bâti en rez-de-chaussée. En l'absence de construction voisine, le retrait est d'au moins 5 m.
En zone UG3, le retrait est d'au moins 5 m des emprises publiques.
L'extension d'une maison déjà implantée dans la marge de retrait reste possible, à condition de ne pas se rapprocher davantage de la rue que l'existant, et sur un linéaire de façade de 5 m maximum.
À quelle distance des limites de propriété puis-je construire ?
En zone UH, les constructions principales nouvelles doivent être en retrait :
- d'au moins 8 m si la façade comporte des ouvertures créant des vues directes ;
- d'au moins 4 m dans le cas contraire (façade aveugle).
Elles doivent en outre se tenir à 10 m d'une des limites séparatives. Seules les annexes peuvent être implantées en limite, en s'accolant éventuellement à une construction voisine, sur une longueur de mitoyenneté de 10 m maximum.
En zones UG, la construction peut s'implanter sur une seule des limites latérales, ou en retrait d'au moins 6 m si la façade comporte une vue, 4 m si elle est aveugle. Les annexes peuvent être en limite sur 10 m maximum, ou en retrait d'au moins 2,5 m.
Entre deux constructions non contiguës sur un même terrain, la distance minimale est de 12 m si une façade comporte des vues, 8 m sinon.
Puis-je construire un abri de jardin, un garage ou une annexe ?
Oui, dans les limites fixées par la zone.
- Surface : les annexes sont limitées à 60 m² d'emprise au sol en zone UH, 50 m² en zone UG, par unité de construction principale.
- Hauteur : 3,5 m au faîtage, ou 3 m à l'acrotère pour une toiture terrasse.
- Implantation : une annexe peut être construite en limite séparative, avec une longueur de mitoyenneté de 10 m maximum. En zone UG, elle peut aussi être en retrait d'au moins 2,5 m.
Côté formalités : rien à déposer en dessous de 5 m², une déclaration préalable de 5 à 20 m², un permis de construire au-delà.
Attention, l'abri doit aussi respecter les règles d'aspect : les matériaux hétéroclites, la tôle ondulée et les parpaings laissés apparents sont interdits.
Puis-je créer une piscine dans mon jardin ?
Oui. Le règlement impose que le bassin et ses aménagements périphériques (margelles, terrasse entourant le bassin) soient situés à au moins 3 m de la limite séparative et du fond de parcelle.
Les piscines ne sont pas soumises aux règles de distance entre constructions sur un même terrain.
Côté formalités : un bassin de moins de 10 m² ne demande aucune déclaration, de 10 à 100 m² une déclaration préalable, au-delà de 100 m² un permis de construire. Un abri de piscine de plus de 1,80 m de haut relève du permis de construire.
Si votre terrain est en zone humide ou dans la zone de débordement de la Prédecelle, des interdictions spécifiques s'appliquent.
Combien de places de stationnement dois-je prévoir ?
Pour un logement : 1 place par tranche de 50 m² de surface de plancher, avec un minimum de 2 places par logement.
En zone UH, ces obligations doivent se traduire par la réalisation de 2 places non closes sur l'unité foncière, en limite de rue : l'objectif est que les véhicules puissent stationner sans empiéter sur la voie publique. La pente de cette surface doit rester limitée.
Chaque place mesure au minimum 5 m de long et 2,50 m de large. Les places commandées (une place accessible seulement en déplaçant un autre véhicule) sont interdites.
Autres destinations : 1 place par tranche de 15 m² pour les bureaux et services de plus de 20 m², 1 place par tranche de 25 m² pour les commerces, 1 place par tranche de 50 m² pour l'artisanat. Dans les opérations d'ensemble, 1 place « visiteur » est aménagée pour 3 logements.
Puis-je diviser mon terrain pour construire ?
Le PLU ne fixe aucune superficie minimale de terrain : l'article 5 n'est pas réglementé. La division reste donc possible, mais le projet doit respecter toutes les autres règles.
Point important : en cas de lotissement ou de division en propriété ou en jouissance, les règles du PLU s'apprécient lot par lot, et non sur le terrain d'origine. Chaque nouveau lot doit donc respecter à lui seul l'emprise au sol, la part de pleine terre et les distances.
Pour toute division postérieure à l'approbation du PLU aboutissant à la création de 2 unités foncières ou plus, les accès et voies d'accès doivent être mutualisés. La largeur minimale de l'accès dépend du nombre de logements desservis : 3,5 m pour 1 ou 2 logements, 5 m pour 3 ou 4, 8 m à partir de 5 logements. Si la voie d'accès dépasse 50 m de longueur et dessert 2 logements ou plus, la largeur minimale est de 8 m.
Une division de terrain est soumise à déclaration préalable, voire à permis d'aménager.
Aspect extérieur et clôtures
Quelles sont les règles pour les toitures et les façades ?
Toitures : les volumes principaux doivent être couverts par un toit à deux pentes comprises entre 35° et 45°. Les vérandas peuvent avoir des pentes plus faibles. Les toitures planes ne sont admises que si elles sont végétalisées ou nécessaires à un dispositif de production d'énergie renouvelable. Les gouttières doivent être d'aspect zinc.
Façades : les matériaux sont montés de fond, c'est-à-dire identiques du sol à l'égout du toit. Les imitations de matériaux (fausses briques, fausses pierres, faux bois) sont interdites, de même que l'emploi à nu de matériaux destinés à être enduits : parpaings, carreaux de plâtre et briques creuses doivent obligatoirement être revêtus d'un enduit ou d'un parement de finition. Les pignons laissés visibles reçoivent un traitement architectural approprié.
Lors d'un ravalement sur un bâtiment ancien, les modénatures, balcons, volets et menuiseries d'origine doivent être conservés et restaurés, ou remplacés à l'identique.
Quelles fenêtres, menuiseries et couleurs sont autorisées ?
Fenêtres : elles doivent être de dimensions traditionnelles, c'est-à-dire plus hautes que larges.
Châssis de toit : ils sont insérés dans le rampant et encastrés dans la couverture, jamais en saillie. Sur un pan de toiture visible depuis la rue, un seul rang de châssis est admis, aligné et implanté dans le tiers inférieur du pan. Sur la façade arrière, l'implantation est libre.
Menuiseries : les teintes et matériaux doivent être homogènes sur l'ensemble du bâtiment. Les matériaux synthétiques d'aspect PVC sont interdits. Les volets roulants sont autorisés à condition que les caissons ne soient pas en saillie en rénovation, et qu'ils soient intégrés dans le linteau ou à l'intérieur, non visibles depuis l'extérieur, en construction neuve.
Couleurs : les teintes doivent respecter les nuanciers des guides édités par le Parc naturel régional de la Haute Vallée de Chevreuse, annexés au PLU.
Quelles sont les règles pour ma clôture ?
En bordure de voie et d'espace public :
- mur plein en maçonnerie enduite, ou d'aspect pierres ou moellons jointoyés : 1,80 m maximum, mesuré depuis la voie ;
- muret de 0,60 m à 1 m, pouvant être surmonté d'une grille ou d'un grillage ;
- lorsque la clôture tient lieu de mur de soutènement : 1,80 m maximum, surmontable d'un garde-corps de 70 cm.
En limite séparative : grillage doublé d'une haie d'essences locales, mur plein de 2 m maximum mesuré depuis le sol naturel, ou muret de 0,60 à 1 m surmonté d'une grille ou d'un grillage.
Interdits : l'aspect « tôle ondulée », les éléments préfabriqués d'aspect béton laissés apparents, et les matériaux de substitution tels que plaques de ciment, parpaings et briques. La démolition des murs anciens est interdite.
Dans les zones humides, espaces boisés classés, espaces paysagers à maintenir et la zone de débordement de la Prédecelle, la clôture en limite séparative doit obligatoirement être une haie végétale d'essences locales, doublée ou non d'un grillage.
Sauf impossibilité, le portail doit être en retrait de la clôture, afin qu'un véhicule puisse stationner à l'extérieur sans gêner la voie publique.
Une déclaration préalable est exigée pour les clôtures dans les secteurs protégés, dont le site inscrit de la vallée de la Rémarde. Renseignez-vous en mairie avant de poser votre clôture.
Jardin, arbres et énergie
Quelle part de mon terrain doit rester en pleine terre, et que dois-je planter ?
Le règlement impose une part minimale du terrain traitée en espace vert de pleine terre :
- zone UH : 55 % minimum ;
- zones UG : 45 % minimum ;
- zone UL : 50 % ; zone UI : 30 %.
Les espaces libres restants (allées, stationnement, terrasses) doivent être au maximum traités en surfaces perméables, afin de limiter l'artificialisation des sols.
Obligation de planter : le terrain doit compter 1 arbre de haute tige, existant ou à planter, pour 200 m². Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes, et les constructions implantées de façon à respecter les plus beaux sujets.
Les haies doivent être composées d'essences locales. Lorsqu'elles tiennent lieu de clôture, elles comportent au moins 3 espèces arbustives régionales : noisetier, charme, lilas, sorbier, prunus, aubépine, cytise, fusain, viorne, laurier…
Puis-je abattre un arbre ou une haie sur mon terrain ?
Pas toujours librement. Plusieurs protections se superposent sur la commune :
- Espaces boisés classés (EBC) : toute coupe ou abattage est soumis à déclaration préalable. Le classement interdit par ailleurs tout changement d'affectation de nature à compromettre la conservation des boisements.
- Arbres remarquables et alignements d'arbres protégés : les coupes et abattages sont interdits, sauf motif sanitaire ou de sécurité justifié par un diagnostic. Il est également interdit de porter atteinte au houppier ou au système racinaire.
- Espaces paysagers à maintenir : tout travail ayant pour effet de détruire un élément de paysage, notamment les coupes et abattages, doit faire l'objet d'une autorisation préalable.
En dehors de ces protections, les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes, et le terrain conserver 1 arbre de haute tige pour 200 m².
Puis-je installer des panneaux solaires, une pompe à chaleur ou une climatisation ?
Oui, le PLU encourage les énergies renouvelables, mais encadre leur intégration.
Panneaux solaires ou photovoltaïques : ils doivent être intégrés dans le volume du toit, incorporés dans la toiture, d'un seul tenant, et de préférence de couleur mate pour limiter leur impact réfléchissant dans le paysage. L'installation en façade est également possible, dans le même souci d'insertion harmonieuse. Les toitures planes sont admises lorsqu'elles sont nécessaires à la mise en place d'un dispositif de production d'énergie renouvelable.
Pompes à chaleur et climatiseurs : ils doivent être installés de la manière la plus discrète possible, sur les façades les moins visibles depuis l'espace public, et limiter les nuisances sonores.
Cuves de récupération d'eau de pluie : elles doivent être enterrées. En cas d'impossibilité technique, elles sont implantées discrètement et masquées par un écran de végétation.
Ces travaux modifient l'aspect extérieur : une déclaration préalable est nécessaire. Un guide dédié à l'intégration architecturale des capteurs solaires est annexé au PLU.
Contraintes particulières
Mon terrain est-il concerné par une zone humide, un risque d'inondation ou une protection du patrimoine ?
Le plan de zonage superpose aux zones plusieurs protections qui peuvent concerner votre parcelle. Sur Vaugrigneuse, on recense notamment 45 secteurs de zone humide avérée, 57 bâtiments remarquables, 34 espaces boisés classés, 13 emplacements réservés, des zones à risque de chute d'arbres et la zone de débordement de la Prédecelle.
- Zone humide : interdiction de remblayer ou décaisser, de réaliser caves et sous-sols, d'implanter une construction gênant le fonctionnement de la zone ; les clôtures pleines sont interdites.
- Zone de débordement de la Prédecelle (risque d'inondation) : sont interdits les remblais, les constructions nouvelles, l'augmentation de l'emprise au sol, l'augmentation du nombre de logements, les sous-sols, les clôtures pleines et la reconstruction après démolition.
- Bâtiment remarquable protégé au titre de l'article L.151-19 : toute démolition est interdite, les surélévations sont interdites, et les modifications de volume ne sont admises que si elles mettent le bâtiment en valeur. Des fiches descriptives sont annexées au PLU.
- Zone à risque de chute d'arbres : aucune construction nouvelle ni annexe à moins de 20 m de la lisière des bois.
- Mares et plans d'eau : aucune construction dans un périmètre de 5 m autour du point d'eau.
- Retrait-gonflement des argiles : une étude de sol est nécessaire avant construction.
La commune est en outre concernée par le site inscrit de la vallée de la Rémarde et par le périmètre du Parc naturel régional de la Haute Vallée de Chevreuse.
Que faire si ma construction existante ne respecte pas les règles actuelles ?
Une construction édifiée régulièrement avant l'approbation du PLU n'a pas à être mise en conformité. Mais lorsqu'un bâtiment existant n'est pas conforme aux règles de la zone, un permis ne peut être accordé que pour des travaux qui améliorent la conformité du bâtiment, ou qui sont sans effet à son égard.
Le règlement prévoit toutefois une souplesse utile : l'extension ou la surélévation d'une construction existante située dans une marge de retrait est possible, afin d'harmoniser les implantations. Dans ce cas, la nouvelle partie ne doit pas se rapprocher davantage de la rue ou de la limite séparative que l'existant, le linéaire de façade créé dans la marge ne peut dépasser 5 m, et l'extension est limitée à 3,50 m de hauteur au point le plus haut lorsqu'elle se situe dans la marge par rapport aux limites séparatives.
Enfin, la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée, dans le respect des volumes et des prospects d'origine, même si les règles actuelles seraient plus restrictives.
Des adaptations mineures peuvent être accordées lorsqu'elles sont rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.
Une information, pas une décision
Ces réponses résument le règlement pour les cas les plus courants. Elles ne remplacent ni la lecture du règlement, ni l’instruction de votre dossier. Pour connaître avec certitude les règles applicables à une parcelle, demandez un certificat d’urbanisme.
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